[HÒI ĐÁP] 7 Điều chưa biết về thuê mua nhà ở xã hội Imperial Place Bình Tân
1) MUA và THUÊ-MUA nhà ở xã hội khác nhau cơ bản thế nào?
>>> Trả lời:
* Giống nhau:
- Thuê-Mua hoặc Mua nhà ở xã hội cơ bản đều là hình thức để sở hữu loại hình nhà ở được nhà nước trợ giá. Giá bán nhà xã hội được nhà nước trợ giá ở 2 điểm: Một là, người mua không phải đóng tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ đó và Hai là thuế VAT được giảm 50% tức VAT cộng vào giá bán là 5% chứ không phải 10% như dự án thương mại thông thường.
- Điều kiện để Mua hoặc Thuê-Mua nhà ở xã hội là giống nhau và người đăng phải thỏa 3 điều kiện sau:
+ Một: Đang trường trú hoặc tạm trú tại tỉnh/thành nơi có dự án nhà xã hội
+ Hai: Chưa sở hữu nhà ở hoặc sở hữu nhưng diện tích bình quân dưới 10 m2/người và Chưa mua bất kỳ Nhà ở xã hội nào hoặc được hưởng chính sách Nhà ở xã hội
+ Ba: thu nhập KHÔNG đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
* Khác nhau:
- MUA: Người mua ký HỢP ĐỒNG MUA BÁN và thanh toán đủ 95% cho tới khi nhận nhà. Người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài và thanh toán nốt 5% cuối cùng
- THUÊ MUA: Người mua ký HỢP ĐỒNG THUÊ MUA và thanh toán tối đa 50% cho tới khi nhận nhà. Phần tiền 50% còn lại được chia ra trả mỗi tháng theo dạng tiền thuê nhà trong thời gian tối thiểu 60 tháng (5 năm). Khi thanh toán hết tiền còn lại của thời hạn thuê thì người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài.
2) Thời gian Thuê-Mua nhà ở xã hội là bao lâu ?
>>> Trả lời: Tối thiểu 5 năm. (Theo Luật Nhà Ở năm 2014 Khoản 2 Điều 62 về “Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội “)
3) Thuê-Mua nhà ở xã hội được cấp sổ hồng lâu dài hay 50 năm?
>>> Trả lời: sổ hồng sở hữu lâu dài
4) Thuê-Mua nhà ở xã hội có được bán sang nhượng hay không ?
>>> Trả lời: Được, nhưng có ràng buộc điều kiện và thời gian 5 năm. Theo Luật Nhà Ở năm 2014 Khoản 3, 4, 5 Điều 62 về “Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội “
- Trong thời gian thuê mua: tuyệt đối không được bán
- Trong thời hạn 5 năm kế từ ngày thanh toán hết 100% tiền thuê mua, không được bán theo cơ chế thị trường mà chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân
- Sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán hết 100% tiền thuê mua và đã có sổ: được bán theo cơ chế giá thị trường cho bất kỳ ai và phải nộp thuế thu nhập cá nhân, được bán cho người đủ điều kiện mua nhà xã hội nhưng theo giá nhà xã cùng vị trí tại thời điếm đó và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
5) Hợp đồng Thuê-Mua nhà ở xã hội có được vay ngân hàng không ?
>>> Trả lời: Không
- Bản chất của hình thức thuê mua là người mua ký hợp đồng thuê-mua chứ không phải hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, người đăng ký chỉ trả tối đa 50% tới khi nhận căn hộ và sau khi nhận nhà được trả tiền thuê nhà hàng tháng theo quy định và thời gian tối thiểu 5 năm. Sau khi hết thời hạn 5 năm thì người đăng ký thanh toán nốt phần tiền còn lại chưa đóng và được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài. Do đó trong thời hạn hợp đồng thuê mua chưa phát sinh quyền sở hữu nên hợp đồng thuê mua không thế thế chấp được ngân hàng để vay vốn
6) Trường hợp nào bị thu hồi lại nhà xã hội đang Thuê-Mua ?
>>> Trả lời: Theo luật nhà ở 2014 Điều 136 về “Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua”
1. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, e, g và h khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua;
b) Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua;
d) Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua;
đ) Thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 135 của Luật này;
e) Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên.
3. Bên thuê mua nhà ở xã hội không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.
7) Trong thời hạn đang trả tiền thuê theo dạng Thuê-Mua nhà ở xã hội mà chủ sở hữu chết thì xử lý thế nào ?
>>> Trả lời: có 4 hình thức xử lý sau (Theo Luật Nhà Ở năm 2014 Khoản 2 Điều 135 về “ Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội”)
a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;
d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này.
